Was ist ein Zwangsverwaltungsverfahren?
Die Zwangsverwaltung ist eine spezielle Art der Zwangsvollstreckung. Gegenstand der Zwangsverwaltung ist immer eine Immobilie, also in der Regel ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung bzw. ein anderes "Teileigentum gem. WEG".
Ziel der Zwangsverwaltung ist es, die Nutzungen aus der Immobilie "zu ziehen" und die notwendigen Ausgaben zu bestreiten. In der Regel sind von der Zwangsverwaltung vermietbare Immobilien betroffen, daher wird der Zwangsverwalter die Miete "kassieren" und von diesen Einnahmen zunächst die Bewirtschaftung der Immobilie sicher stellen / bezahlen.
Wenn sich Überschüsse ergeben, werden diese nach einem so genannten "Teilungsplan" verteilt, den das Gericht im Laufe des Verfahrens aufstellt.
Wie läuft ein Zwangsverwaltungsverfahren ab?
Die Zwangsverwaltung wir auf Antrag eines Gläubigers durch das Zwangsversteigerungsgericht angeordnet, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Es sind die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen notwendig, also "Titel - Klausel - Zustellung".
Bei Vorliegen der Voraussetzungen ordnet das Gericht die Zwangsverwaltung an und bestellt den Zwangsverwalter. Der Anordnungsbeschluss wird dem Gläubiger, dem Grundstückseigentümer/Schuldner und dem Zwangsverwalter zugestellt. Der Zwangsverwalter wird im Regelfall vom Gericht ermächtigt, sich den Besitz der Immobilie selbst zu verschaffen.
Der Zwangsverwalter holt dann Informationen von allen möglichen Stellen ein. In erster Linie ist das der Grundstückseigentümer/Schuldner, aber auch Gläubiger verfügen häufig über Informationen zur Immobilie, zur Vermietung etc.
Er wird sich vor Ort ein Bild über die Immobilie machen, Mietverhältnisse feststellen, die Mieter informieren und zur Mietzahlung auf ein Treuhandkonto auffordern, Ver- und Entsorger des Grundstücks ermitteln (z. B. Energielieferanten, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung etc.) und mit diesen Kontakt aufnehmen. Er hat für eine Versicherung des Grundstücks gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser und Sturm zu versichern, außerdem muss er für eine Haftpflichtversicherung sorgen. Er hat die Verkehrssicherungspflicht. Etwaige Schäden und vor allem Gefahren durch die Immobilie müssen diese beseitigt werden
Bei all diesen Aufgaben ist der Zwangsverwalter auf Informationen angewiesen. Insbesondere wird von ihm erwartet, dass er innerhalb von 14 Tagen den erwähnten Versicherungsschutz sicher stellt. Hier ist der Schuldner gefordert: Wenn eine Versicherung besteht, sollte er den Zwangsverwalter informieren, da ansonsten eine neue Versicherung abgeschlossen werden wird. Dies kann unter Umständen doppelte Versicherungskosten / doppelte Versicherungsprämie bedeuten.